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郁亮:造房子进入冬天,做服务才是春天
2015-10-01 23:50 原创: 《粤商》2014·01 访问量:4747 行业·标杆
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在房地产行业的寒冬里,王石登上了娱乐杂志封面,郁亮则在登山和跑步。

记者/司马牧


2013年5月17日登顶珠峰,10月21日以3小时44分跑下全程马拉松,郁亮在自己的第四个本命年完成了两件“人生礼物”。50岁前他给自己的礼物就差“拍一张自己有六块腹肌的照片”。

区别于王石两次登顶珠峰,在登山归来后,郁亮选择了马拉松。坚持、稳健,一如他对万科的管理哲学。


万科转型:城市配套服务商

2011年抛出“过冬论”之后,郁亮领跑下的万科对市场节奏的判断和把控能力业界有目共睹,三年来万科实现逆势高速发展。当众多开发商开始因为市场回暖而蠢蠢欲动时,郁亮依然态度谨慎:“我认为房地产的春天尚未到来。”

“万科会一直运营冬天模式,我们已经不指望春天夏天,尤其是夏天。”这是万科总裁郁亮在2013年6月关于房地产复苏的表态,“今年前几个月的复苏,很多人认为房地产春天又来了,但我觉得春天不太可能会出现。万科一直运营冬天模式,冬天是长期的,不要指望春天夏天的到来,更谨慎对待现金流,更好的满足城市主流需求,一样可以活下来。”

“接下来的两三年内,房地产行业还会是冬天。万科的产品还是主要面向规模地市中普通人的刚性需求。”

在2013年夏天,郁亮首次谈及万科转型。

郁亮认为,国内房地产每年巨额销量不可持续,万科目标是和中国城市同步发展,未来万科将转型为城市配套服务商,“美国每年的住宅地产销量不过40万套,而中国则达到了1000万套,这么大的销量不可能持续,而且地产开发商也不是城镇化的主角,因此万科在第4个十年一定会遇到房地产行业发展的天花板” 。

目前万科在国内进入的城市数量为60多个,仅占全国城市的十分之一。郁亮称,万科还可能再进入几个城市,但总体来说,万科的全国布局已经基本完成。

全国布局落定,剩下的是在这些城市中挖掘潜力,除了继续提升住宅市场占有率,万科正在考虑向城市配套服务商转型。郁亮表示,万科可做的事很多,比如能不能经营垃圾场,万科对绿色环保和垃圾回收有多年实践心得;比如养老产业,国内人口老龄化趋势越来越明显,市场空间也很大。

万科目前已经拥有40万的住宅客户,未来5年,客户数量有望达到100万。客户对万科品牌较高的认同度,都成为万科未来定位城市配套服务商的重要基础。

虽然转型城市服务商是万科的中长期目标,然而中短期目标仍是地产销售的持续增长。

郁亮希望,万科的地产销售收入能达到3000亿,相比2012年翻番,公司内部也完成了打造3000亿销售的管控平台。

万科总裁郁亮当选2012中国经济年度人物

城镇化不是房地产化

当“城镇化给房地产带来春天”的论调成为今年房地产行业唱多的因素,郁亮却并不看好。在郁亮心目中,城镇化绝对不是房地产化,一旦演变成房地产化,那么调控之下房地产的前景会很暗淡。

在2013年春天的业绩会上,郁亮表示:“城镇化的启示是,劳务工进城后,在教育、医疗的条件满足的同时,也需要满足居住要求。作为开发商,我们将对城市不同的要求,提供不同的配套服务。”

在郁亮看来,中国应该继续走城市化的道路,而非城镇化的道路。“50万人口以下的城市,对人的吸聚能力很小,城市辐射功能也小,城市的经济性不好。但是,500万人口以上的城市,有规模但也不够经济。”郁亮认为,除了北京上海等超大型城市周边建设小城镇是可行的,其他地方都不太可行。因为小城镇对人的吸聚作用在下降。中国未来应该多发展50-100万人口的中型城市,这样才能让城镇化水平得到切实提高。

事实上,万科从2012年开始已经陆续推出住宅产品服务。2012年,万科先后在深圳、杭州、南京、上海、北京等项目中推出第五食堂、万物仓、幸福驿站等社区服务产品。郁亮认为,在以自住需求为主导的行业“下半场”,丰富的配套将成为公司产品竞争力的重要来源。

而商用地产仍然不会成为万科转型的备选,在郁亮看来,目前商用地产在个别城市出现了一些过快发展的势头,“如果住宅发展势头过快,有可能通过降价来解决,但商用地产降价卖不出去就只能闲置,这是一个危险的事情。”。

近年来,楼市调控和财政增长需求,影响着地方政府的供地结构和节奏。当地方政府引进大型商用地产项目,迅速带动周边土地价值,这种策略是否会在新城镇化战略中延续?

郁亮判断,在网购时代,商用购物中心会越来越受打击。因此,万科对商用购物中心非常慎重。万科将根据不同城市的发展阶段,尝试各种创新业务,比如养老服务、文化娱乐等等。“城市发展的不同阶段需要不同的配套服务,如果把思路打开,地产商还有很多事情可以做。”

包括万科高管在内的一些业内人士认为,城镇化并不意味着大量的商用地产开发,尤其是在二、三线城市,电商对于购物中心和零售商用的替代效应可能非常明显。

面对新型城镇化,万科推出了“PIE”模型。

根据万科董秘谭华杰的阐述,在这个投资模型中,P(population)是人口,I(investment)是基础设施投资,E(employment)是就业、产业发展。在万科的发展战略中,城镇化过程最为关键的指标是人口持续净流入,以上三者缺一不可。


瘦子郁亮

三年前万科的销售额头一次超过1000亿,一举成为全球销售规模最大的住宅开发商;2013年前11个月公司实现销售面积1393.5万平方米,销售金额1598.8亿元,同比分别增长18.21%和25.74%,继续领跑整个行业。

现在的郁亮与2010年相比,已经瘦了一大圈。这让他看起来更有“大叔范儿”。

这位中国最大住宅开发公司万科集团的CEO每周坚持跑步,平均每天5-6公里,你甚至能在万科楼下的跑道或深圳莲花山的小路上碰见他,他可以随和地与你交流跑步方法。

2014年是万科的30周年,持续奉行“冬天模式”的万科选择在全国60多个城市举办60多场乐跑活动,用跑步的方式进入和纪念30周年。

郁亮说,只有多锻炼身体,才能对抗各种可能的不利因素。

在2013年底的一场活动中,郁亮谈及了制造业和小米,“我们的行业这么好,难道不会吸引别的人进来吗?”他担心,不知道未来会遭遇什么样的对手,会不会出现地产界的“小米”充当搅局者。“与其被别人革命,不如革自己的命”,郁亮说。

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